Asistente Mike Zapata Real Estate
Compre o venda en Medellín y Antioquia
Los apartamentos en Envigado se ofrecen entre COP 4 y 8 millones por metro cuadrado, y uno de 2 habitaciones parte de COP 320 millones. Los costos de cierre del comprador son cerca de 2% del precio, y un cierre típico toma de 30 a 45 días.
Actualizado en noviembre de 2026 · Por Mike Zapata · 12 min lectura
Al oriente, subiendo por la Loma del Escobero, están los barrios premium: El Esmeraldal, Loma del Atravesado, Las Casitas y El Dorado. Son estratos 5 y 6, con conjuntos cerrados de baja altura y de los precios por metro cuadrado más altos del municipio.
Al occidente, hacia la Avenida Las Vegas, están Las Vegas, La Magnolia, El Trianón y La Pradera, estratos 4 y 5, cerca del Metro Línea A. Los precios oscilan entre COP 4 y 5 millones por metro cuadrado, la mejor relación valor por arriendo del municipio.
El sur, en la frontera con Sabaneta, es la zona de expansión: Las Antillas, El Portal y la Loma de los Henao salen en preventa a COP 5 a 6 millones por metro cuadrado, con entregas entre 2027 y 2028.
| Sector | Precio/m² (COP) | Variación Anual | Demanda |
|---|---|---|---|
| El Esmeraldal | 7.500.000 – 8.200.000 | +7,8% | Alta |
| Loma del Escobero | 6.800.000 – 7.500.000 | +6,9% | Alta |
| Zúñiga | 5.600.000 – 6.300.000 | +6,1% | Alta |
| Las Vegas | 4.500.000 – 5.100.000 | +5,4% | Media |
| La Magnolia | 3.700.000 – 4.200.000 | +4,8% | Media |
El precio depende del sector, el estrato y la edad del edificio. Un apartamento de 70 m² en Las Vegas, estrato 4, de hace 15 años, se cotiza en COP 320 millones. En obra nueva en El Esmeraldal, estrato 6 y con vista al Valle de Aburrá, el precio supera con holgura el de Las Vegas.
Un penthouse de 200 a 280 m² se negocia entre COP 1.800 millones y COP 3.200 millones, con ventas de 4 a 7 meses.
El comprador internacional debe sumar entre 3 y 4 por ciento sobre el precio pactado. Además, la administración puede llegar a COP 1,2 millones mensuales en Loma del Escobero, el predial en estrato 6 ronda 0,9 por ciento del avalúo, y notariales, registro y beneficencia suman cerca de 2 por ciento de la escritura.
| Tipología | Precio Total (COP) | Demanda |
|---|---|---|
| 2 habitaciones, 60-75 m², estrato 4 | 320M – 420M | Alta |
| 3 habitaciones, 90-110 m², estrato 5 | 480M – 720M | Alta |
| 3 habitaciones + estudio, 130-160 m², estrato 6 | 900M – 1.500M | Media |
| Penthouse, 200-280 m², estrato 6 | 1.800M – 3.200M | Limitada |
| Apartaestudio, 35-50 m², centro | 180M – 260M | Media |
En arriendo de largo plazo, los apartamentos de estratos 4 y 5 generan entre 6 y 7,5 por ciento bruto anual. Uno de COP 480 millones en La Magnolia, arrendado en COP 2,8 millones mensuales, deja 7 por ciento bruto antes de gastos. En estrato 6, como El Esmeraldal, baja a 5 a 6 por ciento.
En corta estancia tipo Airbnb, un apartamento amoblado de 2 habitaciones en el centro histórico o Las Vegas puede facturar entre COP 5,5 y 8 millones brutos mensuales con ocupación del 65 al 75 por ciento: 12 a 16 por ciento bruto y entre 5 y 9 por ciento neto.
| Zona | Precio/m² (COP) | Variación Anual | Demanda |
|---|---|---|---|
| Apartamento 2 hab, Las Vegas, arriendo tradicional | 320M – 420M | +6,8% | Alta |
| Apartamento 3 hab, La Magnolia, tradicional | 480M – 600M | +7,1% | Alta |
| Apartamento 3 hab, Zúñiga, tradicional | 600M – 850M | +6,3% | Media |
| Apartamento 3 hab, El Esmeraldal, tradicional | 900M – 1.500M | +5,4% | Media |
| Apartamento 2 hab amoblado, centro, corta estancia | 280M – 380M | ~7-8% | Alta |
Envigado es caminable: café, mercado y colegio a menos de 20 minutos a pie desde el centro o Las Vegas. El Parque Principal, el Parque El Dorado y el Parque Lineal La Heliodora son los ejes de vida diaria, y es la razón principal por la que muchos extranjeros lo eligen sobre El Poblado.
El Metro Línea A cruza Envigado por la Avenida Las Vegas: 18 minutos al Parque Berrío, 35 a Niquía y 12 a La Estrella. Los apartamentos a 10 minutos a pie de la estación tienen mayor demanda.
Zonas verificadas, precios en USD/m² (marzo 2026)
| Zona | Municipio | USD / m² | Tipo | Característica clave |
|---|---|---|---|---|
| El Poblado | Medellín | $2,500–4,500 | Luxury / Expat | Parque Lleras, Provenza, premium dining |
| Laureles | Medellín | $2,000–3,200 | Mid-luxury residential | UNESCO planned grid, leafy |
| Envigado | Medellín Metro | $2,200–3,800 | Family residential | Parque de Envigado, Zona Rosa |
| Sabaneta | Medellín Metro | $1,900–3,000 | Emerging luxury | Pueblo feel, fast-rising market |
| Belén | Medellín | $1,400–2,200 | Established middle | Loma de los Bernal, family zones |
| La Florida (Las Palmas) | Medellín | $2,800–4,800 | Mountain luxury | Cool climate, fincas, gated |
Envigado mantiene una de las tasas de homicidio más bajas del Valle de Aburrá: cerca de 4 a 6 por cada cien mil habitantes según datos públicos de la Secretaría de Seguridad. Los conjuntos cerrados cuentan con seguridad privada las 24 horas, control de acceso, cámaras y porteros.
La compra tiene cinco etapas. Primero, promesa de compraventa con arras (típicamente 10 por ciento del precio). Segundo, estudio de títulos de los últimos 10 a 20 años, innegociable para un comprador extranjero.
Tercero, el cierre financiero: de contado, el dinero entra por un intermediario cambiario autorizado con declaración de inversión extranjera ante el Banco de la República. Los gastos notariales (0,27 por ciento), registro (0,67 por ciento) y beneficencia (1 por ciento) suman cerca de 2 por ciento.
Cuarto, la firma de la escritura en notaría. Quinto, su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Entre la promesa y las llaves pasan entre 30 y 45 días, incluso para extranjeros que firman por poder.
Camacol Antioquia reporta una caída sostenida de licencias de construcción entre 2022 y 2025, con cerca de 1.800 a 2.200 unidades en preventa activa en marzo de 2026, concentradas en el sur de Envigado, la franja oriental hacia Loma del Escobero, Las Vegas y Zúñiga. En El Esmeraldal casi no hay obra nueva por falta de lotes.
La preventa sale entre COP 5 y 6,5 millones por metro cuadrado en zonas medias y entre COP 7 y 9 millones en sectores premium. La cuota inicial es de 30 a 35 por ciento, pagada durante 24 a 36 meses. Verifique la solvencia del constructor (rating de Camacol, proyectos entregados, fiducia) antes de comprometer fondos.
| Zona | Precio/m² (COP) | Variación Anual | Demanda |
|---|---|---|---|
| Sur Envigado (frontera Sabaneta) | 5.000.000 – 6.200.000 | +7,2% | Alta |
| Oriente medio (Loma del Escobero) | 7.000.000 – 8.500.000 | +6,9% | Alta |
| Redensificación Las Vegas | 5.200.000 – 6.000.000 | +5,9% | Media |
| Zúñiga obra nueva | 6.000.000 – 7.200.000 | +6,4% | Alta |
| El Esmeraldal (lotes residuales) | 8.000.000 – 9.500.000 | +8,1% | Limitada |
Entre 2015 y 2025 los precios por metro cuadrado en estratos 5 y 6 crecieron cerca de 78 a 95 por ciento nominal, una valorización promedio anual entre 5,9 y 6,9 por ciento según el DANE y Camacol Antioquia. En estrato 4 fue de 55 a 70 por ciento acumulado, equivalente a 4,5 a 5,5 por ciento anual.
Los apartamentos amoblados de 2 habitaciones en Las Vegas, La Magnolia y el centro tienen alta demanda de arriendo por extranjeros. Los visados de nómada digital, jubilado y pensionado permiten residencia legal de hasta 3 años renovables, y la propiedad a nombre de un extranjero está protegida por la Constitución en igualdad de condiciones, sin socio local.
El Poblado cuesta entre COP 8 y 14 millones por metro cuadrado en Manila, Provenza y Lalinde, con más turismo y vida nocturna. Envigado oriente premium resulta entre 25 y 40 por ciento más barato.
Sabaneta, al sur, es el mercado más activo en obra nueva, con precios de COP 4,5 a 6,5 millones por metro cuadrado, ligeramente por debajo de Envigado.
| Zona | Precio/m² (COP) | Variación Anual | Demanda |
|---|---|---|---|
| El Poblado (Medellín) | 8.000.000 – 14.000.000 | +5,8% | Alta |
| Envigado oriente premium | 6.800.000 – 8.200.000 | +7,3% | Alta |
| Sabaneta (centro y norte) | 4.500.000 – 6.500.000 | +6,8% | Alta |
| Itagüí (sectores nuevos) | 3.800.000 – 5.000.000 | +5,2% | Media |
| La Estrella | 3.500.000 – 4.600.000 | +4,9% | Media |
Conservadora: comprar de contado un apartamento de 2 o 3 habitaciones en Las Vegas, La Magnolia o Zúñiga y arrendarlo a largo plazo: 6 a 7,5 por ciento bruto anual, valorización de 5 a 6 por ciento y poca gestión.
Corta estancia: apartamento amoblado de 2 habitaciones en el centro, La Magnolia o cerca del Metro: 12 a 16 por ciento bruto y entre 5 y 9 por ciento neto. Una administradora profesional cobra 18 a 22 por ciento de los ingresos brutos.
Preventa: comprar en el sur de Envigado o Loma del Escobero y vender a la entrega, en 24 a 36 meses, con rentabilidad anualizada de 8 a 10 por ciento y menor liquidez.
La oferta nueva está limitada por la falta de lote en sectores premium, lo que sostiene los precios. La demanda de compra responde a las tasas de interés, que conviene revisar con su banco antes de decidir.
La valorización pasada no garantiza la futura: use los rangos de la tabla de esta página como referencia actual, no como proyección.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Un apartamento de 2 habitaciones en estrato 4 (Las Vegas, La Magnolia) oscila entre COP 320 y 420 millones. Uno de 3 habitaciones en estrato 5 oscila entre COP 480 y 720 millones. En El Esmeraldal y Loma del Escobero, entre COP 900 y 1.500 millones.
Los cuatro sectores más demandados son El Esmeraldal y Loma del Escobero (premium), Zúñiga (mixto entre tradicional y nuevo), Las Vegas (mejor relación precio-arriendo, cerca del Metro) y el centro histórico con La Magnolia (revitalizado). La elección depende del objetivo: vivir, arrendar a largo plazo o corta estancia.
En arriendo tradicional de largo plazo, los apartamentos en estratos 4 y 5 dejan entre 6 y 7,5 por ciento bruto anual sobre el valor de compra. En corta estancia, bien ubicado y amoblado, la rentabilidad bruta sube a 8 a 15 por ciento. Varía mucho con el sector.
Sí. Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los colombianos, sin socio local. El proceso típico tarda 30 a 45 días entre promesa de compraventa y entrega. Los fondos se monetizan por un intermediario cambiario autorizado para registrar la inversión ante el Banco de la República.
Envigado suele ubicarse entre los municipios más seguros del Valle de Aburrá según datos públicos de las autoridades, y los conjuntos cerrados tienen seguridad privada 24/7. Verifique el sector específico y los datos oficiales actuales antes de comprar.
El comprador asume cerca de 2 por ciento del precio: 0,27 de notaría, 0,67 de registro y 1 de beneficencia. El vendedor paga cerca de 1,3 por ciento (notaría y retención en la fuente hasta 10.000 UVT) más una comisión negociada. Presupuéstelo desde el inicio.
Quién escribe
Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.
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