¿Cómo hacer una sucesión por notaría? Requisitos y orden

Sí se puede hacer una sucesión por notaría, siempre que todos los herederos sean mayores de edad, estén de acuerdo y actúen a través de un abogado. Se presenta la solicitud en una notaría, se publica un edicto, se firma la escritura de partición y se registra.

Si hay menores de edad, personas con discapacidad sin representación clara, o un heredero que no acepta el reparto, el camino deja de ser notarial y pasa al juzgado. Esa es la primera pregunta que hay que resolver antes de pedir cita.

¿Qué se necesita para empezar?

El abogado arma la solicitud con estos documentos base:

• Registro civil de defunción del causante.
• Registros civiles de nacimiento de los herederos y registro civil de matrimonio o prueba de la unión marital de hecho, según el caso, para acreditar el parentesco.
• Testamento, si lo hubo, con su escritura y número.
• Certificado de tradición y libertad de cada inmueble, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
• Escritura de adquisición de cada inmueble.
• Paz y salvo de impuesto predial del municipio donde está el bien. En Oriente Antioqueño eso significa pedirlo en la tesorería de Guatapé, El Peñol, Rionegro o el municipio que corresponda. La tarifa del predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
• Paz y salvo de administración, si el inmueble está en propiedad horizontal.
• Inventario y avalúo de los bienes, con el pasivo (deudas, hipotecas, gastos funerarios) y el activo.
• Poder de cada heredero al abogado, o comparecencia personal.

Si alguno de los herederos vive fuera del país, otorga poder ante el consulado colombiano o apostilla el documento en el país donde esté.

¿Cuál es el paso a paso en la notaría?

1. Elección de notaría. Puede ser cualquier notaría del círculo del último domicilio del causante, o la del lugar donde están los bienes si vivía fuera del país. No hay reparto obligatorio.

2. Solicitud escrita. El abogado radica la solicitud firmada por todos los herederos y el cónyuge o compañero permanente sobreviviente, con el inventario, los avalúos y el trabajo de partición propuesto.

3. Revisión y aceptación. El notario verifica que el caso sea de su competencia: todos capaces, todos de acuerdo. Si encuentra una objeción, devuelve el asunto y toca ir al juzgado.

4. Edicto emplazatorio. Se publica para que acreedores o herederos no incluidos se presenten. La notaría indica dónde se fija y durante cuánto tiempo, y luego se publica en un medio de amplia circulación. El plazo exacto lo informa la notaría al radicar.

5. Comunicación a la DIAN y a las autoridades que correspondan, para que se pronuncien sobre créditos a favor del Estado.

6. Escritura pública de partición. Vencidos los términos sin oposición, se firma. Ahí queda definido qué le corresponde a cada heredero: un inmueble completo, una cuota parte, o el producto de la venta si acordaron vender.

7. Registro. La escritura se lleva a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde esté el inmueble. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública y el registro posterior; sin registro, el cambio no le es oponible a terceros. Hasta ese momento, el certificado de tradición sigue mostrando al difunto como propietario inscrito.

¿Cuánto cuesta y cuánto demora?

Los derechos notariales y los de registro los fija el Gobierno cada año por decreto y resolución de la Superintendencia de Notariado y Registro; la notaría le entrega la liquidación exacta sobre el valor de los bienes antes de firmar. Los honorarios del abogado se pactan aparte, normalmente como porcentaje del activo o suma fija.

Los tiempos dependen de tres cosas: qué tan rápido consiga los registros civiles, el término del edicto y la cola de la Oficina de Registro. Lo que sí puede controlar es lo primero: pedir los registros civiles y los certificados de tradición antes de la primera cita ahorra semanas.

¿Y si lo que quieren es vender el inmueble?

No se puede escriturar una venta mientras el inmueble esté a nombre del fallecido. Hay dos rutas:

• Hacer la sucesión primero y luego vender, ya con los herederos inscritos como propietarios en el certificado de tradición.
• Incluir la venta dentro de la sucesión: los herederos adjudican y venden en el mismo acto, con el comprador compareciendo. Requiere que el negocio esté cerrado y que el abogado lo estructure desde el principio.

Una compraventa normal toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si el inmueble viene de sucesión, cuente el tiempo del trámite sucesoral por encima de eso, y adviértaselo al comprador desde la promesa.

Tenga presente dos puntos fiscales: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más, y la retención en la fuente la practica el notario en el momento de la escrituración. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado.

Si el paso siguiente es poner el bien en el mercado, revise cómo preparar los documentos en vender su propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hacer la sucesión sin abogado?

No. La sucesión notarial exige que la solicitud se presente por medio de abogado titulado, aunque todos los herederos estén de acuerdo. El notario no puede tramitarla con la sola comparecencia de los interesados.

¿Qué pasa si un heredero es menor de edad?

El caso sale de la notaría y va al juzgado de familia. La vía notarial solo procede cuando todos los herederos son plenamente capaces y manifiestan acuerdo sobre el inventario y la partición.

¿Puedo vender el inmueble antes de terminar la sucesión?

No se puede escriturar mientras el inmueble figure a nombre del fallecido en el certificado de tradición. Sí se puede adjudicar y vender en el mismo acto, si el abogado estructura la operación desde el inicio y el comprador comparece.

¿En qué notaría se hace?

En cualquier notaría del círculo correspondiente al último domicilio del causante. Si vivía en el exterior, en la del lugar donde están los bienes. No hay reparto obligatorio entre notarías.

¿Cómo firma un heredero que vive fuera del país?

Otorga poder especial ante el consulado colombiano del lugar donde reside, o firma ante notario extranjero y apostilla el documento. Con ese poder, el abogado o un tercero lo representa en la escritura.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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