¿Cómo se calcula el pago de predial? Avalúo x tarifa

El pago del predial se calcula multiplicando el avalúo catastral del predio por la tarifa que fija cada municipio, entre el 0,3 y el 1,2 por ciento anual. Si el avalúo sube o el municipio cambia su tarifa, cambia el valor a pagar. La fórmula es la misma en todo el país.

¿Cuál es la fórmula exacta?

Avalúo catastral x tarifa (por mil) = impuesto del año.

Tres piezas determinan el resultado:

1. El avalúo catastral. Es el valor que la autoridad catastral le asigna al predio, no lo que usted pagó ni lo que pide en venta. Suele actualizarse de forma periódica, y esa actualización es la causa más común de que el recibo suba de un año a otro.
2. La tarifa. La fija el Concejo de cada municipio dentro del rango del 0,3 al 1,2 por ciento. No es una sola tarifa: el municipio arma una tabla con rangos, y a cada rango le corresponde una tarifa distinta.
3. Los ajustes. Sobre el resultado se suman o restan conceptos propios de cada municipio, como sobretasas destinadas (ambiental, bomberil) y descuentos por pronto pago, y se aplican los límites legales de crecimiento del impuesto frente al año anterior.

Un ejemplo con la mecánica, sin inventar cifras de ningún municipio: si un predio tiene avalúo catastral de 500 millones de pesos y la tarifa aplicable es del 0,6 por ciento, el impuesto del año es 3 millones de pesos. Cambie la tarifa al 1 por ciento y el mismo predio paga 5 millones.

¿De qué depende la tarifa que me toca?

De cómo el municipio clasifique su predio. La tabla de tarifas casi siempre se organiza por:

• Destinación económica: habitacional, comercial, industrial, lote urbanizable no urbanizado, rural agropecuario. Un lote sin construir suele quedar en las tarifas más altas del rango, porque la ley permite gravar con más fuerza el suelo ocioso.
• Rango de avalúo: a mayor avalúo, mayor tarifa dentro de la tabla.
• Estrato, en predios residenciales urbanos.
• Ubicación: urbano o rural. En el Oriente Antioqueño esto importa mucho, porque una finca o una casa campestre puede estar clasificada como rural agropecuaria o como suburbana de vivienda campestre, y la tarifa no es la misma.

Por eso dos predios vecinos con avalúos parecidos pueden pagar distinto: lo que los separa es la destinación registrada en catastro, no el tamaño.

¿Cómo verifico que el cálculo está bien?

Pida la factura o liquidación en la secretaría de hacienda del municipio donde está el inmueble, con el número de matrícula inmobiliaria o la cédula catastral a la mano, y revise cuatro campos:

• El avalúo catastral del año. Compárelo con el del recibo anterior.
• La destinación asignada. Si su casa aparece como comercial y es vivienda, está pagando de más.
• El área de terreno y de construcción. Si usted construyó y no lo declaró, o si catastro registra metros que no existen, el avalúo queda mal.
• La tarifa aplicada y las sobretasas.

Si alguno de esos datos no corresponde, el camino es una solicitud de revisión del avalúo ante la autoridad catastral, no una discusión sobre el impuesto. Corregido el avalúo, el impuesto se recalcula solo.

¿Qué pasa con el predial cuando compro o vendo?

El predial sigue al predio, no al dueño. La deuda acumulada queda sobre el inmueble, así que el comprador asume lo que no se pagó. Por eso el paz y salvo de predial se exige antes de firmar, junto con el certificado de tradición y libertad, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.

Reglas prácticas en una compraventa, que normalmente se cierra entre 30 y 45 días desde el acuerdo:

• El vendedor paga el predial del año en curso o se descuenta del precio lo proporcional.
• Si hay propiedad horizontal, además se pide el paz y salvo de administración.
• El avalúo catastral que vea en el recibo no es el precio de venta. Para referencia de mercado: en Guatapé y El Peñol una casa campestre ronda los 1.075 millones de pesos y una finca los 1.550 millones, muy por encima de los avalúos catastrales típicos.
• Al vender, el notario practica la retención en la fuente en la escrituración, y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más.

Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la fórmula del impuesto predial?

Avalúo catastral multiplicado por la tarifa del municipio. La tarifa va del 0,3 al 1,2 por ciento anual según destinación, rango de avalúo, estrato y ubicación. Al resultado se le suman sobretasas y se le restan descuentos por pronto pago.

¿El predial se calcula sobre lo que pagué por la casa?

No. Se calcula sobre el avalúo catastral que asigna la autoridad catastral, no sobre el precio de compra ni sobre el valor comercial. Son cifras distintas y el avalúo catastral suele ser menor.

¿Por qué mi vecino paga menos predial que yo?

Porque la tarifa depende de la destinación registrada en catastro (habitacional, comercial, lote sin urbanizar, rural agropecuario), del rango de avalúo y del estrato. Dos predios del mismo tamaño pueden estar clasificados distinto.

¿Qué pasa si compro una casa con predial atrasado?

La deuda queda sobre el inmueble y la asume el comprador. Por eso se exige el paz y salvo de predial antes de firmar la escritura, junto con el certificado de tradición y libertad.

¿Cómo corrijo un predial que me parece alto?

Pida la liquidación en la secretaría de hacienda del municipio y revise avalúo, destinación, área de terreno y de construcción. Si hay error, solicite revisión del avalúo ante la autoridad catastral; el impuesto se recalcula después.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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