En una compraventa en Colombia el comprador asume cerca del 2 por ciento del precio en gastos de cierre: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado; los de registro son del comprador. Todo se paga entre la firma y el registro.
¿Qué se paga exactamente al escriturar y registrar?
Conviene separar los rubros, porque no se pagan en la misma ventanilla ni en el mismo momento.
Derechos notariales (0,27 por ciento del valor de la escritura). Los cobra la notaría por autorizar el instrumento público. A esa tarifa se suman los actos adicionales de la misma escritura (cancelación de hipoteca, levantamiento de afectación a vivienda familiar, constitución de nueva hipoteca) y las copias auténticas.
Impuesto de registro o beneficencia (1 por ciento). Es un tributo departamental que se liquida sobre el valor del acto antes de radicar la escritura.
Derechos de registro (0,67 por ciento). Los cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria.
Honorarios del abogado. Se pactan aparte y cubren el estudio de títulos, la revisión de la minuta y el acompañamiento hasta la entrega del certificado de tradición ya actualizado.
Retención en la fuente. No es un gasto del comprador: la practica el notario al vendedor en el momento mismo de la escrituración, y queda descontada del dinero que recibe.
¿En qué momento se paga cada cosa?
El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Dentro de esa ventana, el orden del dinero es este:
- Antes de firmar. Se paga el estudio de títulos y se resuelven los pendientes que aparezcan: hipotecas por cancelar, embargos, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. También se consiguen el paz y salvo predial, el de valorización y, en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración.
- El día de la firma en notaría. Se pagan los derechos notariales y las copias. El notario practica la retención en la fuente al vendedor y expide la liquidación.
- Entre la firma y la radicación. Se paga la beneficencia (impuesto de registro) en la entidad recaudadora del departamento. Sin ese recibo no se radica.
- Al radicar en Registro. Se pagan los derechos de registro. La escritura entra al folio de matrícula y sale con la anotación de la nueva titularidad.
Una escritura firmada y no registrada no le es oponible a terceros. Mientras no aparezca la anotación en el certificado de tradición y libertad, el comprador tiene un documento, no un derecho completo frente a todo el mundo.
¿Cómo se reparte habitualmente entre comprador y vendedor?
La costumbre en Antioquia, y la que se refleja en la mayoría de promesas de compraventa, funciona así:
| Rubro | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| Derechos notariales (0,27 por ciento) | Mitad y mitad, según lo pactado |
| Copias de la escritura | Quien las pida |
| Beneficencia (1 por ciento) | Comprador |
| Derechos de registro (0,67 por ciento) | Comprador |
| Retención en la fuente | Vendedor (se la practica el notario) |
| Cancelación de hipoteca del vendedor | Vendedor |
| Levantamiento de afectación a vivienda familiar | Vendedor |
| Paz y salvo predial, valorización y administración | Vendedor |
| Estudio de títulos y abogado propio | Cada parte el suyo |
La ley no impone el reparto de los gastos de escrituración: manda lo que quede escrito en la promesa. Por eso la cláusula de gastos no se deja para el final ni se resuelve con un "como es costumbre". Se escribe rubro por rubro.
¿Cuánto suma esto en una compra real en el Oriente Antioqueño?
Sobre un valor típico de apartamento en Guatapé y El Peñol, alrededor de $510 millones, el 2 por ciento de gastos de cierre del comprador equivale a poco más de $10 millones, antes de honorarios del abogado. Sobre una casa campestre típica de la zona, cercana a $990 millones, la cuenta se acerca a $20 millones.
Como referencia de precios para calcular su propio caso: en Guatapé y El Peñol un apartamento parte de unos $286 millones, una casa campestre desde $450 millones, una finca desde $550 millones y un lote desde $409 millones. En el conjunto de Antioquia, el valor típico de una casa campestre ronda los $1.585 millones y el de una finca los $1.893 millones.
El principio práctico: aparte el 2 por ciento del precio como caja adicional, en efectivo y disponible, desde el momento en que firma la promesa. No es un gasto financiable con el crédito hipotecario.
¿Qué gastos aparecen cuando hay crédito hipotecario?
Si el comprador financia, se suman rubros que no existen en una compra de contado:
- Avalúo comercial exigido por el banco.
- Estudio de títulos del banco, distinto e independiente del que contrata el comprador.
- Constitución de hipoteca en la misma escritura, que causa derechos notariales y de registro propios sobre el monto del crédito.
- Seguros de vida e incendio y terremoto, con vigencia desde el desembolso.
Además, si el vendedor tiene hipoteca vigente sobre el inmueble, la cancelación de ese gravamen debe ir en la misma escritura o en una anterior. Es un acto adicional, con costo, y corresponde al vendedor.
¿Qué revisar antes de aceptar la liquidación de la notaría?
Pida la liquidación por escrito antes del día de la firma y verifique cuatro puntos:
- Base de liquidación. Los porcentajes se aplican sobre el valor del acto que consta en la escritura. Ese valor debe coincidir con el precio real pactado en la promesa.
- Actos adicionales. Cada cancelación, levantamiento o constitución que vaya en el mismo instrumento se liquida aparte. Revise que no se cuele un acto que le corresponde a la otra parte.
- Coincidencia con la promesa. La cláusula de gastos de la promesa es la que manda. Si la liquidación reparte distinto, se corrige antes de firmar, no después.
- Certificado de tradición reciente. Solicítelo con la matrícula inmobiliaria pocos días antes de la firma. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Un embargo inscrito la semana anterior cambia por completo el cierre.
¿Y los impuestos que vienen después del cierre?
Dos quedan en el radar apenas se registra la escritura.
Para el comprador, el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Cambia de titular con la nueva anotación y se causa desde el año siguiente.
Para el vendedor, la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. La retención que practica el notario en la escrituración es un anticipo de ese impuesto, no el impuesto completo: la cuenta definitiva se hace en la declaración de renta del año correspondiente.
Antes de comprar suelo rural o un lote, confirme además el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Es lo que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y esa verificación va antes de cualquier cálculo de gastos.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto suman los gastos de cierre para el comprador?
Rondan el 2 por ciento del precio de compra: derechos notariales 0,27 por ciento, derechos de registro 0,67 por ciento e impuesto de beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado, que se pactan aparte. Sobre un apartamento de valor típico en Guatapé y El Peñol, cercano a $510 millones, eso equivale a poco más de $10 millones.
¿Quién paga los gastos de registro, el comprador o el vendedor?
Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Los gastos de escrituración, en cambio, se reparten entre las partes según lo que quede pactado en la promesa de compraventa: la costumbre es dividir los derechos notariales por mitades, pero la ley no lo impone.
¿Cuánto se demora una compraventa desde que se acuerda el negocio?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. En ese tiempo se hace el estudio de títulos, se consiguen paz y salvos, se levantan hipotecas o afectaciones pendientes, se firma la escritura en notaría y se radica en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Qué pasa si firmo la escritura pero no la registro?
La propiedad no queda transferida frente a terceros. En Colombia la transferencia se perfecciona con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros y el certificado de tradición sigue mostrando al vendedor como propietario inscrito.
¿Quién paga la retención en la fuente de la venta?
La asume el vendedor y la practica el notario en el momento mismo de la escrituración, descontándola del dinero que recibe. Es un anticipo del impuesto: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más, y la cuenta definitiva se hace en la declaración de renta.
¿Qué documentos debe entregar el vendedor antes de escriturar?
Certificado de tradición y libertad reciente solicitado con la matrícula inmobiliaria, paz y salvo del impuesto predial y de valorización, y en propiedad horizontal el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar. Si hay hipoteca, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, deben cancelarse o levantarse antes de transferir o en la misma escritura.
