Canon de arriendo: qué cubre, qué no, y cómo se calcula

El canon de arriendo es el valor que el arrendatario paga al arrendador por usar un inmueble durante un período pactado, casi siempre mensual. Es el precio del uso, no del inmueble. Se fija por escrito en el contrato, junto con la fecha de pago, el lugar de pago y la regla de incremento anual.

Esa es la definición. Lo que casi nadie explica es qué hace el canon dentro de una decisión patrimonial: es el número con el que un propietario del Oriente Antioqueño compara arrendar contra vender, y es el número que un comprador mira cuando piensa en poner la propiedad a producir.

¿Qué entra y qué no entra en el canon?

El canon cubre el uso del inmueble. No cubre, salvo que el contrato lo diga expresamente:

• Servicios públicos. Agua, energía, gas e internet normalmente corren por cuenta de quien habita.
• Administración. En propiedad horizontal la cuota de administración es un rubro aparte. Conviene definir en el contrato quién la paga, porque en el momento de vender el paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar.
• Impuesto predial. Es obligación del propietario. La tarifa va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la publica cada alcaldía en su estatuto tributario.
• Reparaciones estructurales. Techos, redes, humedades de origen constructivo: del arrendador. Las reparaciones locativas por uso normal son del arrendatario.

Cuando un anuncio dice un valor "todo incluido", pida que el contrato discrimine qué parte es canon y qué parte es administración o servicios. El incremento anual se aplica sobre el canon, no sobre el paquete.

¿Cómo se fija el canon en Guatapé y El Peñol?

En la práctica se fija de dos maneras y conviene hacer las dos.

La primera es por comparación: qué piden inmuebles parecidos, en el mismo sector, con el mismo número de alcobas, con o sin vista al embalse. Es el método que usa cualquier arrendador y el que más rápido le dice si su expectativa está lejos de la realidad.

La segunda es por rentabilidad sobre el valor del inmueble. Aquí el canon se mira como porcentaje anual del capital invertido. Históricamente, el arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras históricas, no una promesa, y el bruto es antes de administración, predial, seguros, comisión y desocupaciones.

Para aterrizarlo necesita el valor del inmueble. En Guatapé y El Peñol, un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones; una casa campestre, desde unos $600 millones con un típico cercano a $1.075 millones. Con esos valores y un porcentaje de la banda histórica, usted mismo puede calcular en qué rango razonable caería un canon y compararlo con lo que piden propiedades similares.

Ojo con la diferencia entre tradicional y temporada en esta zona. El alquiler por temporada muestra una banda bruta más alta, pero implica ocupación irregular, aseo entre huéspedes, operación y un desgaste del inmueble muy distinto. El canon mensual fijo de un contrato tradicional es más bajo y más predecible.

¿Cada cuánto y cuánto puede subir?

El incremento anual del canon en vivienda urbana está limitado por ley y se liga al índice de precios al consumidor del año anterior, que publica el DANE cada enero. La regla es simple: el reajuste se hace una vez cada doce meses de ejecución del contrato, con aviso al arrendatario, y no puede exceder el tope legal vigente.

Dos recomendaciones prácticas. Primero, deje escrita en el contrato la fecha exacta de aniversario; evita discusiones sobre desde cuándo cuentan los doce meses. Segundo, para locales comerciales y para fincas con destinación distinta a vivienda urbana las reglas de reajuste son otras y dependen de lo pactado, así que ese punto sí hay que redactarlo con cuidado.

¿Y si lo que quiero es decidir entre arrendar y vender?

Compare tres cosas con sus propios números, no con impresiones:

1. El canon anual que realmente puede cobrar, menos predial, administración, seguros y meses sin ocupar.
2. El valor de venta hoy. Si el inmueble se tuvo dos años o más, la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento, y el notario practica la retención en la fuente en el momento de la escrituración.
3. El tiempo. Una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Un arriendo produce desde el primer mes, pero lo compromete como propietario frente a un contrato.

Si se inclina por vender, el camino está en vender su propiedad. Si lo que piensa es comprar para arrendar, revise primero comprar propiedad en Colombia y el uso del suelo del predio: el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y eso condiciona a quién le puede arrendar.

Antes de firmar cualquier contrato, pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y confirma que quien le arrienda es quien dice ser. Puede consultar más contexto en finca raíz en Colombia.

Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿El canon incluye la administración y los servicios?

No, salvo que el contrato lo diga expresamente. El canon cubre el uso del inmueble. Administración, agua, energía, gas e internet son rubros aparte. Pida que el contrato los discrimine, porque el incremento anual se aplica sobre el canon y no sobre el paquete completo.

¿Quién paga el impuesto predial de un inmueble arrendado?

El propietario. La tarifa va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y cada alcaldía publica la suya. Es un costo que debe restar del canon anual cuando calcule su rentabilidad real.

¿Cada cuánto puede subir el canon de arriendo?

Una vez cada doce meses de ejecución del contrato, con aviso al arrendatario. En vivienda urbana el reajuste está limitado por ley y se liga al índice de precios al consumidor del año anterior, que publica el DANE cada enero.

¿Rinde más arrendar por mes o por temporada?

Históricamente el arriendo tradicional ha rendido entre 5 y 9 por ciento bruto anual y el de temporada entre 8 y 15 por ciento bruto. Son cifras históricas y brutas: el de temporada implica aseo, operación, ocupación irregular y mayor desgaste.

¿Qué documento pido antes de firmar un contrato de arriendo?

El certificado de tradición y libertad, que se solicita con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y le confirma que quien le arrienda tiene la facultad para hacerlo.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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